[입지분석] 동탄과 비교되는 송산그린시티신도시 투자할까?

송산그린시티신도시 개요

송산그린시티는 대한민국 경기도 화성시 시화간척지 일대에 2030년까지 조성되는 신도시입니다. 이 도시는 동측지구, 남측지구, 그리고 서측지구로 나뉘어져 있습니다. 현재 동측지구 일부에 주민들이 입주하여 새솔동이 신설되어 있습니다.

송산그린시티의 면적은 55.82 km²로, 이는 1,683만 평에 해당합니다. 인구 및 주택 계획은 15만 명, 6만 세대로, 인구 밀도는 40인/ha입니다.

다음은 각 지구별 상세 정보입니다:

1. 동측지구 (계획):
  - 교육시설: 송린초, 새솔초, 송린중, 새솔고
  - 공공시설: 새솔동 행정복지센터, 파출소, 새솔동 119안전센터, 우체국
  - 녹지시설: 수노을 중앙공원, 봉선 체육공원
2. 남측지구 (계획):
  - 교육시설:
  - 공공시설: 송산역 (서화성남양역), 송산역 (서화성남양역) 환승센터
  - 녹지시설:
3. 서측지구 (계획):
  - 교육시설: 초등학교 13개, 중학교 7개, 고등학교 5개
  - 공공시설: 공공행정부지 2개, 주민센터 4개, 파출소 6개, 소방파출소 1개, 우체국 3개, 집배우체국 1개
  - 녹지시설: 송산 더펠리체 휴먼빌 (750세대), 송산 EG the 1 레이크 뷰 (782세대), 송산 요진 Y City (680세대), 송산 대방 노블랜드 더 퍼스티지 1차 (731세대), 송산 대방 노블랜드 리버스위트 2차 (426세대), 송산 대방 노블랜드 더 센트럴 3차 (872세대), 송산 대방 노블랜드 리버 파크 5차 (608세대), 송산 대방 노블랜드 스타빌리지 6차 (390세대), 송산 반도 유보라 아이비파크 (980세대), 송산 금강 펜테리움 센트럴파크 (692세대), 송산 모아 미래도 에듀포레 (585세대), 송산 세영 리첼 에듀파크 (533세대)
송산그린시티는 화성시의 미래를 모색하는 중요한 지역으로 자리하고 있습니다.

 

 

 

주요 산업

1. 산업용지:
산업용지는 건폐율 70% 이하, 용적률 250% 이하로 최고 10층까지 건축할 수 있습니다.
주요 유치업종: 자율주행 자동차, 수소차, 전기차, 인공지능, 사물인터넷, 미래차 클러스터, ICT 융합클러스터, 산학연 클러스터 등3.
2. 기타 시설:
마린리조트, 자동차경기장, 사이언스파크, 주거단지 등도 송산그린시티에서 발전하고 있습니다.
송산그린시티는 화성시의 미래를 모색하는 중요한 지역으로 자리하고 있습니다.

 

투자 관련 총평

신도시의 면적 & 규모로 봤을때나 주거지역의 주택계획 세대수로 봤을때나 같은 화성시 안에 있는 동탄 신도시와 비교될수 있을정도의 스케일이다. 그렇지만 동탄과 비교되는 점이 몇가지 있다. 

 

1. 강남 접근성 vs 여의도 접근성

결국은 경기도는 서울 접근성이 얼마나 좋은지가 투자 혹은 실거주 관점에서 가장 중요한 키 포인트이다. 

특히 서울어느동네인지에 따라서 고소득 직군이 몰려있는지가 중요하고 그로 인해 파생되는 양질의 일자리들이 몰리게 되어있다. 

 

굳이 비교하자면 동탄은 강남접근성이 좋고, 송산은 여의도 접근성이 좋다. 

어떤게 필요한지는 개개인의 필요성에 따라서 달라질 수 있겠지만 투자관점에서 어떻게 볼수 있는지는 의견이 갈릴 수 있다. 

 

2. 주변으로 연결되는 교통망

송산은, 인천(송도), 시흥, 안산, 광명, 김포등의 접근성이 좋은 편이다. 동탄은 수원 용인 성남(판교,분당) 등으로 남쪽으로는 평택 천안 등으로 접근이 용이하다. 특히나 동탄은 경부고속도로를 끼고있어서 남북으로 진출하기가 용이하다 갑자기 경상/강원/전라도로 출장이 잡혔다면 어떻게 출장지까지 갈수 있을까? 전국적인 진출로를 따져봤을때 생각해보면 동탄이 더 좋은 메리트가 있어 보인다. 

 

3. 자체적으로 생존이 가능한가? 

자체적으로 생존이 가능한 신도시는 주변에 양질의 일자리가 많이 분포해있는가가 핵심적인 포인트이다. 

송산은 송도 국제신도시, 화성바이오벨리, 현대자동차 남양연구소 접근성이 좋다.

동탄은 동탄 안에 있는 삼성전자, 수원삼성전자, 현대자동차 남양연구소, 판교테크노벨리 등과 접근성이 나쁘지 않은편이어서 해당일자리를 가지고 있는 사람들의 보금자리 역할을 해낼수 있다. 이러한 양질의 일자리 배경이 개발 이후에도 특별한 호재 없이 투자금을 보존할 수 있는 주요한 포인트로 자리잡을 수 있다. 

 

이러한포인트들을 비교해봤을때 송산신도시는 자체적으로 살아남기 위한 신도시 내부의 강력한먹거리나 테마파크등으로 셀프 견인을 하지 않는이상 동탄과 비교했을때 경쟁력이 떨어져 보인다. 그러한 개발호재들이 실제로 다 반영 된다고 해도 얼마나 활성화될지는 미지수이다.